佐藤康博：日本房地产泡沫破裂对中国有两点启示

 凤凰财经讯 3月22日，中国高层发展论坛2014年会在北京举行。在“房地产市场与宏观经济稳定”分论坛上，瑞穗金金融集团总裁、首席执行官佐藤康博谈及日本房地产泡沫破裂的原因和对中国的经验教训，以及当前中国政府对房地产采取政策的评价。

他认为，日本房地产泡沫破裂的原因有三：一是，长期的货币宽松；二是，人们对于内需和房地产升值的预期过高；三是，银行大规模的放贷刺激了泡沫的放大。

他认为，日本突然收紧了货币政策，限制银行对房地产放贷刺破了房地产泡沫。

在谈及日本房地产泡沫破裂对中国有两点启示：一是，对于实际长期处于低水平和脱离实际需求的房地产投资扩大这两点不应该放任；二是，在注意逆差收入缩小对金融机构的影响的方面同时，有序推动利率的市场化，从而避免实际利率倒挂状态的长期持续，是非常必要的。

以下是文字实录：

佐藤康博：非常高兴来到这场讨论，这也是我第一次参加这样的峰会，非常感谢。我谈一下日本楼市泡沫的一个背景的情况，日本是上个世纪80年代到90年代初期经历了房地产泡沫，我也谈一下对中国市场有哪些启示。我准备了一个幻灯片，请大家看一下显示屏。

首先想谈一下，东京市中心的房地产行情，1983年开始上涨，主要对写字楼的需求非常强劲。因此房地产的价格也迅速上涨，很快蔓延到其他的城市。从1987年开始的时候，就出现了泡沫的势头，接下来我探讨一下日本房地产泡沫破裂的原因。是有三个要素导致了泡沫破裂：

第一，长期的货币宽松。从80年代中期到末期，日本保持了长期的金融宽松，当时日本是靠货币宽松政策来消除日元升值所带来的箫条，金融宽松持续了四年之久。因为人们担心如果一旦取消宽松的话，日本的经济增长缺乏后力，同时美国也对日本施加压力，要求日本增加内部的需求减少美国的贸易的赤字。

第二，人们对于内需和房地产升值的预期过高。居民和公司对于日本经济信息满满，因此他们不断花钱，不断去投资。而同时，宽松的货币政策又持续，使得大家对于房地产过度投资甚至投机，远远偏离了实际的需求，这也使得房价快速的上涨。

第三，银行大规模的放贷刺激了泡沫的放大。银行对房地产大量的放贷，同时也接受了房产抵押贷款，企业不仅向银行借贷，也在市场上进行其他的融资。因此，他们也会把大量资金投入到房地产市场。

接下来再看一下是什么因素刺破了房地产的泡沫，主要是日本突然收紧了货币政策。日本突然收紧了监管，限制银行对房地产放贷，对市场产生的巨大冲击。一般来说我们看到房地产泡沫破灭基本上都是这样的因素导致的，同时日本央行也提升了贴现率，提升一个百分点，当时东京的房地产已经出现降温的势头，这些政策使得房地产急转直下，而且日本也推出了房地产税，进一步加剧了泡沫的破裂，这是1991年出台的政策，到1992年房地产税正式开始征收，所以房地产骤然降温。

在泡沫破裂之后，日本的经济和房产市场就陷入了长期的停滞。金融机构因此也出现了大量的坏账，在金融方面，也缺乏足够的安全网，国内的金融体系效率不足，不能及时的反映。金融机构的问题也使人们普遍的担忧日本国内整体金融体系的风险，形成了一个恶性循环，大家不愿意放贷。1992年到2004年，日本国内银行累计的不良贷款处置损失达到了94万亿日元，接下来我想谈一下日本的经验教训对于中国有哪些启示。

大家可以从数据上面看到在中国虽然城市之间存在差异，但是整体上并没有发生像日本80年代那样强烈的价格上涨，现在不能说是明显的泡沫。如果不加以控制的话，就有可能会成为泡沫。我们相信日本的经验教训可以说是为了房地产市场及宏观经济的稳定，对于实际长期处于低水平和脱离实际需求的房地产投资扩大这两点，不应该放任。在注意逆差收入缩小对金融机构的影响的方面同时，有序推动利率的市场化，从而避免实际利率倒挂状态的长期持续，是非常必要的。我相信中国政府已经采取了措施，来扼制房地产的投资行为。

我觉得这样的措施是合理的，而且是非常重要的，应该继续这样的措施执行。另外一方面也要避免操之过急，正如我之前所说的，日本就是因为实施了房地产融资总量限制，快速上调利率操之过急的紧缩措施，导致了长期的经济疲软。中国政府迄今实施的政策已经见效，已经有了趋稳的迹象。正因为房地产部门在中国经济中的比重较大，要谨慎要完善金融监管，完善安全网的构建，谢谢。