作者：马光远

　　9月30日，市场流传很久的房贷信贷终于揭开真正的面纱。这份由央行和银监会联合发出的“关于进一步做好住房金融服务工作的通知”，对首套房贷的认定以及开发商的融资等做了“大尺度”的调整，有些调整甚至超出了市场的预期，货币当局迫切救市的心态跃然纸上。新的房贷新政作为一剂猛药，将把岌岌可危的中国房地产市场推向何方，国人关注，全球财经界也极其关注。

　　第一、房贷新政解读

　　一、首套房的认定尺度很大尽管和之前所传的“对于已经还清贷款者，不管名下有没有房，都算首套”这种没有底线的宽松不同，但正式出台的“首套房”的认定仍然超出了市场的想象：其一，七折利率重出江湖，这是08年“三率齐动”最大尺度的救市政策后的第一次。通知规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；其二，出台了宽松的“认贷认房的”首套房贷政策。通知规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，很显然，这和市场之前传说的有很大区别；其三，对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，如何确定首付比例和贷款利率水平，通知将这个权利交给了银行。这意味着，除了北上广深四个一线城市，全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这是“通知”中最大尺度的放松，不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝，也意味着，一线城市之外的房贷部再分居住需求和投资需求。这完全是一种为去库存、挽救房地产的没有任何底线的贷款政策，甚至比08年的房贷政策都要宽松。因为08年救市时，还要打着“改善性需求的旗号”。

　　二、增强金融机构个人住房贷款投放能力。为了鼓励银行业金融机构房贷的热情，通知鼓励银行等通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　三、增加开发商的融资能力。在今年进入房地产行业资金大幅度减少，1到8月份到位资金的增幅只有3%的情况下，为了增加开发商的现金流，通知要求银行合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。这意味着，有相当一部分的银行会向开发商开闸放款，解决开发商的燃眉之急。

　　第二，政策如何影响房地产市场

　　住房信贷新政的要害不是对政策本身“抠字眼”，比如研究70%的利率优惠会不会实施等等，中国的任何政策都重在领会精神实质。这个文件的精神实质是什么比文件本身说什么要重要很多。08年救市，文件打的是“改善性需求”的旗号，文件里规定了最低的首付比例。但最后的执行却变成了疯狂大救市，很多地方出现了零首付可以想买多少房子能买多少房子的情况，房贷政策之宽松，前所未有。这次文件的精神有三个：第一，如果你想买房，银行要支持，以你能想象的力度支持；第二，银行不愿意把资源投放在房贷上的问题管理层也帮你解决；第三，开发商没钱的问题管理层也要求银行给开发商融资。把握这三点，文件的精神就领会基本到位了：我们已经让银行放水了，买不买房就看你的了。有人评价，说这个房贷政策仅次于08年，我个人的判断，文件本身的尺度完全超越了08年10月房地产救市政策，但08年有4万亿大救市这个背景，甚至可以说，这个背景比文件本身要猛得多，没有四万亿的大疯狂，仅仅靠住房信贷政策的调整，就不会有后来中国房地产的高歌猛进。所以，我个人认为，关键是如何执行，关键是官方如何窗口指导。因此，关注银行的下一步实质性的举动非常重要。

　　第三，未来房价会如何

　　我在此前的《中国房地产的惊天变局》的文章中指出，“如果此消息属真，则意味着最强的房地产救市政策出台，热点城市的房子可以开始看了。” 在文章的最后也明明白白地指出：“一旦救市政策丧心病狂，你就必须同样丧心病狂的下决心赶快买房。”在政策明朗化之后，我再次重申这个观点。但我个人认为，这个政策的效果不能和08年相提并论。

　　其一，房地产市场的基本面和08年今非昔比。08年时住房总体仍然处于短缺阶段，疯狂救市的货币放水也催生了大家的购房避险需求。但是，今天，中国的房地产市场已经发生三大惊天变局：其一，过去买房炒房者，都变成了卖房者，这是房地产市场最大的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦；其二，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的价值就和大白菜一样；其三，社会资金正在撤离房地产市场，不要说投资已经降到14%以下，也不要说70个大中城市只剩下厦门一个在涨，看房地产的未来，最终要看资金如何投票。前8个月，进入房地产行业的资金增速只有3%，这是有房地产市场以来最差的，考虑到房地产2013年以来的体量已经很大，这个增幅意味着资金在逃离房地产行业。这三大变化是当地产当前的基本面，这个基本面和08年完全不同，也意味着政策实施后的效果也不能和08年相提并论。

　　其二，金融市场的变化。08年为了救市，中国实施了前所未有的“宽松货币政策”，导致货币大投放和居民的恐慌性购房，这个大背景目前不存在。同时，在金融改革的大背景下，一是银行不愿意把信贷资源过多的投向鸡肋式的房贷，更别多打折的房贷；二是大量的社会资金已经不愿意进入房地产市场；三是居民对住房的投资热情在下降；第四，反腐背景下政策的执行不可能太走调。这种情况意味着什么，意味着无论是金融机构，还是投资房产者对房地产市场本身的热情已经今非昔比。本人认为，房贷信贷释放出来的流动性不可能超过08年。

　　其三，未来房地产市场的走势如何

　　在这里，有必要必须嘚瑟一下，总有有很多人因为我和个别的开发商的过节而误解我的房地产市场的观点。本人从去年9月到现在一直坚持自己对未来房地产市场的几个判断：一，房地产市场因为流动会全面调整，这个判断目前证明是完全正确的；二、中国的房地产市场在2017年之前不会崩盘；第三、中国房地产的转折点已经到来。

　　在这三点基础上，我谈判断。首先我认为， 2014年及以后两到三年的市场，主要受美国退出量宽导致的流动性紧张的影响，中国房地产市场的流动性总体会很紧张。流动性的短缺对于房地产市场是致命的，很多开发商会死掉，死掉之前跑路的也会大有人在，拥有足够现金流活过这个冬天的就是王者，他们能迎来第二个春天。但除了这20%的城市，剩下80%的城市，房地产至少要阴跌三年，温州、鄂尔多斯模式会形成燎原之势。但，你一定要清醒：中国的地方政府在房子已经太多的情况下，无力阻止房价的下跌，但他有力量阻止房价的崩盘。

　　其次，房地产市场的三个20%的分化。记住我的三个20%：只有20%的开发商会活下来；只有20%的城市住房具有投资价值；只有20%的楼盘才值得买。这次房贷政策调整，受益的也就是这三个20%，而且一定受益。剩下的城市，可能会因为房贷新政暂时停止下跌，会有回光返照式的回暖，但长期仍然是下跌的，因为房子太多了。而一线城市，因为真实需求存在，在降低购房成本之后，立即就会出现买盘，所以，国庆期间去看房是一个好的选择。

　　最后我仍然要强调：中国住房已经告别短缺，中国的房地产债务和杠杆已经足够高，靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。在中国，很多开发商都会死去，很多房子可能永远卖不出去，这是市场的基本规律，逃无可逃。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市，需求仍然是存在的，库存是可以消化完的，一旦救市政策丧心病狂，你就必须同样丧心病狂的下决心赶快买房，这是中国人的宿命。而很显然，现在就是这个极其疯狂的时刻。