楼市变天，资金会不会重返A股？

    这个国庆不平静。自9月30日起至黄金周结束，共有20个城市启动楼市调控政策。短短8天时间，北京、天津、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州、中山，这20个涵盖了一线、二线、三线的城市先后出台了限购限贷政策。

 

经过这波楼市调整政策狂轰滥炸之后，新房认购猛跌、二手房买家解约，多地成交量进入速冻模式。10月以来，杭州每日新房签约套数已经出现六连降；苏州10月3日出台新政后，成交均价大幅下跌；南京楼市新政后新房认购跌八成。限购杀威棒下，楼市一夜变天，多个城市成交量速降，卖方市场瞬间变成买方市场。有报道称，投资客不抢房，改善客群又要开始观望了，部分新盘的客户流失量超过一半。

中国楼市素来有金九银十的说法，即秋季会成为房产销售的旺季。选择在这个传统的购房黄金窗口密集出台楼市调控政策，说明管理层不希望过热的房市借黄金周持续加热以至失控。然而就在“金九”翻篇后，一方面一、二线城市在国庆期间密集出台限购限贷措施遏制地产市场过热，一方面官媒援引权威专家力挺限购，“银十”爽约之势渐浓。

那么，失楼市之东隅，能否换来股市之桑榆？也许这是A股投资者现在最关心的问题。

 

历史上楼市与股市并没有“跷跷板”效应

 

在2012年之前，国内房地产价格与股票市场价格基本呈现同涨同跌关系。近2005至2006短时间出现一次背离。这主要由于2005年下半年与2006年股票的牛市受到资本市场多项制度重建政策的推升，与宏观经济基本面有所背离。

 

2007年大牛市下，房价与股指呈完全正相关。2007年房价大涨，环比涨幅9月见顶，10月上证指数达到6124点，此后两者同步回调。到2012年，楼市止跌反弹，股市则于当年年底出现急涨。

 

2012年前房价变动与股票市场价格变动同向的逻辑比较易于理解。自我国房地产市场化之后，房地产对国民经济的重要性日益增强，甚至成为我国经济的支柱产业，并直接影响并带动一系列上下游相关行业的兴衰。地产在中国经济中之所以重要，原因在于地产涉及的产业链极长，影响范围很大。钢铁、有色、水泥、家电、汽车等周期品的需求同其密切相关。另外，地方政府是经济活动的重要参与者，地产影响到土地市场的活跃度，直接关系地方财政状况。

 

从国外的经验来看，房价和股市在长周期里也有这同涨同跌的经历。

 

比如美国近30年的三轮牛市，分别对应了美国三轮房价上涨周期，其顶部与底部出现的时间几乎完全契合，分别是底部是1991年， 2002年， 2009年；顶部分别是2000年和2006年。两次长牛均以金融危机的形式结束。

 

可见，香港股市与楼市的关联性也很高，进入二十一世纪后，恒生指数与香港房价分别两次几乎同时触顶，一次是2003年中，一次是2007~2008年金融危机期间。

 

从过去的经验来看，房价与股市并没有此消彼长的趋势。经济学家认为，股市上涨会带动财富效应出现，而财富效应体现最显著的地方则在楼市。楼市开工增加则将进一步加大社会对固定资产的投资，进而形成股市与楼市之间的价涨循环。2006年时的强刺激便是这种价涨循环的鲜明写照。

 

短期“资产荒逻辑”或支持A股向好逻辑

 

虽然楼市与股市从长期来看不具备跷跷板效应。但本轮房价上涨的主要原因不在于经济高速增长，其一来自于中央对非一线城市楼市去库存的号召，其二则来自于经济低迷时期的“资产荒逻辑”，即一方面央行货币超发造成流动性泛滥，一方面大众可投资产估值洼地被轮番填平。在资产荒的逻辑下，楼市与股市的跷跷板效应则非常显著，两者几乎可以互相印证。

 

这符合多数人对市场最直观的感受，即房产在本轮上涨中扮演的角色为资产配置的落点，而非刚需刺激。

 

本轮股市牛市始于2014年下半年，而在2014年6月，根据国家统计局公布的新房销售价格指数，70个大中城市中55个环比下跌，较2014年5月35个城市瞬间多出20个。

 

随着牛市深化，房价下跌的状况开始蔓延，自2014年7月到2015年3月牛市演进阶段，70个大中城市中房价走跌的城市持续维持在64家以上，特别是在9月份与10月份，上证指数在走出技术性牛市后开始加速上行，70城房价多达69城呈下跌状态。

纵观牛市期间，70城房价下跌数均在“35个城市”的枯荣线分界线之上，且在牛市初期和熊市初期，房价下跌城市数均会落到枯荣线。不得不说这精确得反应了资金在股市与楼市间游走的事实。

 

牛市期间70城房价指数与股指关系

 

此后楼市股市切换的格局更为显著。上海、深圳两大金融城的房价率先暴涨，涨势维持到了2016年年初，期间虽然有10月的反弹行情止血，但证券保证金与融资融券余额仍然呈下滑态势，显示资金自牛市顶点开始不断抽离股市。

 

如果房价熄火，资金下一个关注的焦点将是下一个估值洼地。那么这个估值洼地会不会是股市？

 

海通证券首席经济学家李迅雷认为，A股绝对估值并不便宜，但从种种迹象来看，A股的泡沫潜力仍未被充分挖掘，A股上市后融资难度较低，新股流量有限，制度红利仍然较大，意味着借助再融资稠化股票估值的预期仍然应该得到重视。加上中国资本仍然处在管制阶段，现阶段流动性最好的资产仍然是A股，所以A股的泡沫仍然有进一步得到挖掘的空间。

 

华泰证券戴康认为，房地产资金挤出将使A股估值受益。在当前的低利率环境下，A股整体估值水平偏低，业绩改善或业绩确定性高的股票将得到资金流入。

 

据媒体报道，国庆假期期间有私募人士在微信圈表示，楼市资金开始转战A股了。据中国结算公司数据显示，8月持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场，较7月增加174人。

 

随着资产荒的持续，此时的股市比楼市更安全，显然已经通过炒房获利的大佬们也必定意识到了这一点，他们把目光悄然转向了有很多潜在机会的股市。那些从楼市撤出来的群体，更愿意让私募基金等专业机构投资者替他们管理资金。在近期发行的私募产品中，有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。

 

而从数据方面来看，信托新增A股开户数8月环比增加近140%，一方面券商和基金子公司在证监会“八条底线”压力下被迫停止通道业务和配资业务，导致大量资金转为通过信托渠道进入A股。

 

分析人士认为，目前A股处在缩量筑底时期，出现一波行情的契机，在于市场形成一个具有较强持续性的热点并形成赚钱效应，届时A股的配置潜力将会格外凸显。

 

 

（风险提示：股市有风险，投资需谨慎，以上内容仅供投资者参考，不作为投资决策依据）