粤半数县级城市面临楼市供应过剩风险

粤半数县级城市面临楼市供应过剩风险
2013年12月11日 07:31
来源：新快报 作者：陈齐
 
今年前三季度广东县域商品房新开工面积高出全省平均水平17.2%
新快报记者 陈齐
近年来，新型城镇化发展战略让县域房地产市场备受关注，不少开发商纷纷进军三线甚至四线城市。广东省房协近日发布的一份《广东省县域房地产发展研究报告》显示，2013年前三季度广东县域商品房销售面积同比增长29.7%，投资额和新开工面积同比分别大幅增长28.2%和46.8%，分别比全省平均水平高7.2个百分点和17.2个百分点。但部分县级城市房价与经济发展水平出现失衡，全省半数县级城市的房地产市场出现供应过剩风险或已明显供大于求。
2010-2012 年 3 年广东县域商品房去化率情况
去化率 县（市）
2以上 饶平县（7.48）、惠来县（3.38）、连南县（2.44）、五华县（2.10）
1-2 高州市、雷州市、紫金县、龙门县、信宜市、和平县、恩平市、陆河县、怀集县、东源县
0.8-1 徐闻县、蕉岭县、平远县、高要市、德庆县、新兴县、从化市、郁南县、清新县、廉江市、遂溪县、增城市、封开县、
广宁县、南雄市、四会市、揭西县、兴宁市、大埔县、阳山县
风 0.5-0.8 连州市、阳东县、梅县、始兴县、佛冈县、英德市、惠东县、仁化县、鹤山市、丰顺县、海丰县、台山市、潮安县、
险 阳西县、阳春市、乳源县、龙川县、乐昌市、电白县、吴川市、博罗县、揭东县、罗定市、开平市
区 0.5以下 普宁市、陆丰市 、连山县、连平县、化州市、翁源县、新丰县、云安县、南澳县
2012 年广东县域商品房销售均价情况 （单位：元/㎡）
房价 县（市）
6000以上 龙门县（8226.1）、增城市（7653.9）、从化市（7290.0）、鹤山市（6482.4）
5000-6000 惠东县、阳东县、普宁市
4000-5000 丰顺县、佛冈县、饶平县、高要市、怀集县、广宁县、开平市、四会市、台山市、东源县、蕉岭县、恩平市、陆河县
3000-4000 博罗县、廉江市、始兴县、清新县、罗定市、南澳县、电白县、遂溪县、徐闻县、德庆县、五华县、新兴县、
海丰县、紫金县、信宜市、阳山县、潮安县、英德市、兴宁市、乐昌市、封开县、南雄市、梅县、连州市、阳西县、
高州市、陆丰市
2000-3000 化州市、乳源县、阳春市、雷州市、平远县、连南县、翁源县、吴川市、郁南县、揭西县、新丰县、龙川县、
和平县、大埔县、揭东县、连平县、云安县、惠来县
2000以下 连山县、仁化县
（数据来源：广东省统计局）
县域房价相对经济发展水平普遍超前
报告披露，从房价水平看，2012年广东县域商品房销售均价为4561元/平方米，为全省水平（8112元/平方米）的56.2%；其中3000元/平方米以下的县（市）21个。若用房价与地均GDP（指每平方公里土地创造的GDP）的比值来衡量当地房价与经济发展水平的匹配程度，则2012年广东县域的房价-地均GDP比值为590，中位数为585。而同期全省房价-地均GDP比值为255，说明县域房价相对经济发展水平较全省普遍超前。
也就是说，虽然县级城市的房价远低于广州、深圳等大城市，但对于其经济发展水平而言，房价相对GDP的比重却远高于全省平均水平。结合县域房价水平，房价-地均GDP比值低于中位数而房价低于3000元/平方米的有仁化县、惠来县、揭东县、揭西县、云安县、雷州市、阳春市、阳西县、吴川市、化州市等10县（市）。就当地而言，这些县域的房价水平更低，且房价与经济发展水平更为匹配，居民的住房购买力更强。
24县（市）商品房有供应过剩风险
据悉，该报告还指出，部分县级城市的商品房存在供求失衡的风险。广东省统计局数据显示，从县域商品房供求关系看，2010-2012年3年的商品房去化率（即销售率，指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比）为0.76，其中位数为0.80。
数据显示，其间饶平县、惠来县、连南县和五华县的去化率均达2以上，远高于其他区域；高州市等10县（市）的去化率也在1以上，这些县域的供求关系较为紧张。徐闻县等20县（市）的去化率在0.8-1之间，供求关系处于大致平衡的区间。连州市等24县（市）去化率在0.5-0.8之间，有供应过剩的风险；普宁市等9县（市）的去化率低于0.5，其供应量明显大于需求量。
广东省房协新闻发言人、秘书长王韶表示，近年来广东县域地产发展强劲，但背后也存在商品房建设总量偏大、待售面积增长速度较快等隐忧。
此外，产品单一、综合品质不高，盲目“复制”，地方特色不明显，项目定位有待优化等问题都值得业界思考。在县域地产快速发展的重要时期，迫切需要业界全面理解新型城镇化的内涵，延续、深入、扩展探讨新型城镇化下“县域地产”发展新思路和新方向，避免在县域出现“鬼城”、“空城”以及超规模造城等现象。