张平：中国房地产泡沫崩溃时间就是今明二年

张平：中国房地产泡沫崩溃时间就是今明二年
2014年01月22日 08:14
来源：中国证券网 作者：张平
 原标题：“微调”能否规避房地产崩溃的宿命？

作者：张平

日前，住建部副部长仇保兴在演讲中说，中国离房地产崩溃时间还有一些日子，此时要是能想明白，采用微调的方法还可以调节。

仇部长的话立刻引起了各界的担忧，很多民众在关切的询问：中国距离房地产崩溃究竟有多远？最让人不理解的是，既然仇保兴副部长已经谈到房地产崩溃问题，这说明房地产问题已经不小，但却又说政府可以通过微调的方式调节过来，这微调的方式管用吗？

笔者认为，现在无论是房价上涨还是下跌，对中国经济和社会的负面影响都是灾难性的。也就是说房地产业已经把中国经济逼入进退唯谷的境地。现在中央政府唯一能做到的就是，一方面通过微调的方式将一二线城市的高房价稳在那里，最好做到隐中有降。另一方面，希望通过收入分配体制的改革，增加民众的收入，提高其购买力。最终达到房地产泡沫软着陆的目的。

所以我们看到了，新一届政府更多的是采取市场化手段来对高房价进行“微调”。在应对房地产调控方面不搞一刀切，各地在限购限贷方面可自行决断。而中央政府也不多干涉高房价，现在各地房价任凭市场自己来决定，政府所要做的就是通过增加保障房供应，这样既对城市中低收入群体的住房问题进行托底，又可以起到一个平抑高房价的目的。

想想确实如此，中国幅员辽阔，地区差别迥异，经济发展很不平衡，调控房地产实行“一刀切”，无疑有些不合时宜。不少专家指出，房地产调控模式应该化整为零——不必中央出政策，北京的问题北京解决，深圳的问题深圳解决，二三线城市的问题二三线城市自己解决。这不正是中国一贯主张的因材施教、因地制宜、具体问题具体解决吗？

不过笔者认为，仅是靠“微调”只能迟滞房地产泡沫的破裂，而无法最终让中国的房地产“软着陆”。而且高房价长期维系在绝大多数民众买不起的位置，不仅需要大量的信贷资金支持，会带来更多的金融风险，而且还会带来社会夹心阶层的民怨。因为由于历史欠账太多和房价不断创新高等原因，政府部门提供的保障房远远满足不了广大中低收入群体的需求。

虽说现在离房地产崩溃还有些日子，但房地产崩溃时再进行调整，已为时已晚，日本在这方面就有深刻的教训。上世纪80年代，就是日本房地产崩溃的时间点。之后，日本经历了“十年之痛”。10多年里，日本经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态中，人们后来称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”。前事不忘后事之师，中国应该警惕和警醒，千万不能重蹈覆辙。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。无论宏观调控还是微调，如何保证“居者有其屋”，如何让公平正义的阳光普照，考验执政能力和智慧，检阅以人为本程度和人文关怀的民本情怀。现在很多专家都认为房地产崩溃遥不可及，但笔者觉得中国房地产崩溃之时并没有像仇部长所说的还有一段时间。

首先，房价涨了12年，也正是中国经济高速增长的时期，这样的增长是在牺牲了环境安全和助推通胀的情况下进行，显然这种高增长是不可持续的，所以如何做到经济增长与环境保护的平衡，将是政府、学界研究的课题。进入2014年之后，中国经济增长必然会主动调低，由原来的追求数量向提高质量转换，预计今年GDP目标可能定价在7%左右。在这种情况下，人们的收入预期将大幅降低，再加上今年央行的货币政策趋于稳健，所以房价上涨动能即将衰竭。

再者，加强对影子银行的监管，将使房地产投资受压。媒体报道称，监管层第一份全面规范影子银行体系的文件，在脱去影子银行“影子”外衣的同时，可能会在2014年形成一场加强影子银行监管的风暴。市场消息称，这份被称为“国办107号文”的《关于加强影子银行监管有关问题的通知》（以下简称《通知》）由国务院办公厅于近日印发，说明影子银行并非个别金融领域的个别现象。

可能很多人觉得奇怪，近年来，房地产调控号角不断，但各地房价却接连飙升。虽然银行出于风控的考虑，开发商们在银行的信贷资金已经被斩断。但开发商们可以通过影子银行的渠道（主要是理财产品+信托业务）筹集，而现在银监会治理影子银行的目的很显然，就是截断当下大规模信贷之水通过或明或暗渠道介入房地产，通过杠杆效应放大债务规模和遏制房价上涨幅度，从而将更多的信贷资金之水引入实体经济。

最后，为了让地方政府摆脱对土地财政的依赖，开僻新税源，国土资源部表示，将按中央部署建立部际联系会议制度，加快组建不动产登记局。鉴于近日发改委官员表示，今年拟研究推出房地产税法，这预示着不动产统一登记制度的构建将为开征房产税提供技术支撑。专家们声称在房产税方面已无立法阻碍。

笔者认为，房地产试点的扩围已箭在弦上，开征房产税有三大好处：一、让地方政府有了新的税源，从而摆脱对房地产业的依赖；二、房产税的开征有利于惩治腐败和缩小收入差距；三、房产税在房产持有环保征税，有利于降低高房价和高房租。

综合来看，想说二层意思：一方面，中国的房地产泡沫崩溃的时间并不太远，从各种信息汇总来看就是今明二年。另一方面，靠微调只是权宜之计，只能将房地产崩溃的时期延后，无法真正阻止房地产崩溃的结局。因为中国错失了2009年初对房地产调控的最佳契机。现在即使靠微调也拯救不了高房价崩溃的结局。

张平：每日经济智库专家，现任职于上海富大集团公司，毕业于上海财经大学国际金融系。当民众面对财经事件迷惑不解，而专家学者又不便点出事实真相时，草根财经专家便有了揭示真理的历史使命和需求。